История «Квартирного вопроса»

Благотворительная стенгазета для школьников, родителей и учителей «Коротко и ясно о самом интересном». Выпуск 99, август 2016 года.

Доходные дома, жилищные кооперативы, квартиры, «коммуналки», «углы», ипотека, прописка: как развивалось жилищное дело в дореволюционном Санкт-Петербурге?

Стенгазеты благотворительного образовательного проекта «Коротко и ясно о самом интересном» (сайт к-я.рф) предназначены для школьников, родителей и учителей Санкт-Петербурга. Они бесплатно доставляются в большинство учебных заведений, а также в ряд больниц, детских домов и других учреждений города. Издания проекта не содержат никакой рекламы (только логотипы учредителей), политически и религиозно нейтральны, написаны лёгким языком, хорошо иллюстрированы. Они задуманы как информационное «тормошение» учащихся, пробуждение познавательной активности и стремления к чтению. Авторы и издатели, не претендуя на академическую полноту подачи материала, публикуют интересные факты, иллюстрации, интервью с известными деятелями науки и культуры и надеются тем самым повысить интерес школьников к образовательному процессу. Направляйте ваши отзывы и пожелания через диалоговое окошко на сайте к-я.рф или по адресу: pangea@mail.ru. Мы благодарим Отдел образования администрации Кировского района Санкт-Петербурга и всех, кто бескорыстно помогает в распространении наших стенгазет. Наша глубокая признательность Юрию Николаевичу Кружнову, замечательному петербургскому писателю и искусствоведу, за любезное согласие подготовить этот выпуск нашей газеты.
 

Дорогие друзья! Этот выпуск продолжает цикл стенгазет, так или иначе связанных с темой недвижимости. Это №88 «Жилища народов мира» (традиционные жилища народов – от «абылайши» до «яранги»), №87 «Недвижимость: древнейшая история» (самые первые жилые сооружения каменного века – «недвижимость» неандертальцев и кроманьонцев), №80, №83 и №85 – серия «Коренные народы Ленинградской области» (жилища народов, издавна проживающих на землях от Онежского озера до берегов Финского залива), №71 «А почему это место – такое странное?» (самые невероятные современные здания). Архитектуре нашего города посвящены стенгазета №42 «Стильный Петербург», №46 «Мосты Петербурга» и целая серия «Любопытный Петербург».

Сегодня у нас в гостях Юрий Николаевич Кружнов – писатель, историк, краевед, искусствовед, редактор, настоящий петербуржец. Среди написанных им книг – только что изданная «История квартирного вопроса в России», по мотивам которой мы и подготовили вместе этот выпуск. В 2016 году книга отмечена Анциферовской премией как лучшая популярная книга года о Петербурге. Вы узнаете, как появилось городское жильё, что такое квартира, доходный дом, жилищные кооперативы, ипотека, заклад – как развивалось жилищное дело в дореволюционной России вообще и в городе на Неве в частности.

Мы привыкли к нашему сегодняшнему жилью и уже не задумываемся – а всегда ли так было? Всегда ли были на улицах огромные дома старинной архитектуры? Давно ли стоят пятиэтажки, хрущёвки, брежневки, коммуналки? Как и когда появились на свете дома, квартиры, комнаты? По истории жилья можно проследить историю человечества. Какое строилось жильё? Кто в него заселялся? Как происходило это заселение? История жилья связана и с политикой, и с социологией, и с общественной психологией. Каждое время вносило свои особенности в жизненно важный квартирный вопрос. Но всегда люди нуждались в жилье – и строились дома, появлялись квартиры и комнаты. О том, как вообще развивалось жилищное дело в дореволюционной России и Петербурге – в этом выпуске.

ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРА?

Картина «Вавилонская башня», Питер Брейгель Старший (1563 год).

В энциклопедиях пишут: квартира – это одно или несколько обособленных помещений в доме, предназначенных для проживания одной или нескольких семей. Однако не во всяком жилом доме есть квартиры. Вот возьмём особняк или имение. Особняк обычно занимает одна семья, и дом является, по сути, одной большой квартирой. В доме есть помещения для членов семьи – зал, кабинет, гостиная, портретная, детская и так далее. Но это не квартиры. Чтобы в доме появились квартиры, его надо поделить на обособленные помещения с кухнями, ванными и прочим. А вот многоэтажный дом, в отличие от особняка, строился так, чтобы в нём изначально было много квартир и чтобы в доме могло жить много семей. А чтобы в доме больше разместилось семей, дома стали строить в несколько этажей.

Многоэтажные дома – это городское явление. В деревнях «многоэтажки» не строили. И значит, дома с большим количеством квартир появились, когда люди начали строить города. Когда появились на земле города, мы точно не знаем. Зато знаем, что дома в несколько этажей строили уже в глубокой древности. Это известно нам по археологическим раскопкам. По их результатам мы, например, знаем, что дома в несколько этажей строили 6-7 тысяч лет назад в государствах Двуречья (это Малая Азия) – Шумере, Вавилоне, Уре, Аккаде. Ну, а кто не слышал про многоэтажную Вавилонскую башню? Ведь её строили для совместного проживания множества и множества людей. Считается, что это библейская легенда. Но может быть, вовсе и не легенда? Дома в несколько этажей строили в Древнем Египте, то есть 4-5 тысяч лет назад, строили в Древней Греции и Древнем Риме. Археологи раскопали остатки таких домов. Сохранились их описания и зарисовки на старых документах. Представьте – в древнеегипетских домах квартиры состояли из двух, трёх, четырёх комнат! Квартиры соединялись коридорами. Внутри дома был двор, под первым этажом – подвалы для хранения продуктов (почти как сегодня).

Однако само слово «квартира» появилось довольно поздно, примерно в XVII веке. Родилось оно в Европе и происходит от слова «квартáл». Слово «квартал», в свою очередь, происходит от латинского слова «квáрта», что значит – четыре. В Древней Греции, в Древнем Риме кварталами называли застроенный домами участок, который с четырёх сторон по периметру обтекался улицами. Четыре стороны, четыре угла. В этом значении слово «квартал» мы употребляем с вами и сегодня.

В России слово «квартира» поначалу означало нанимаемое жильё. Даже если человек нанимал комнатку в деревенском доме, это называлось «нанять квартéришку». А вот если человек покупал или строил свой дом, то говорили – «обзавёлся домом». В русской армии XVIII – XIX века квартирой называли жильё для постоя войск во время похода. Была даже воинская должность – квартирмейстер. Помните стихотворение Лермонтова «Бородино», где старый солдат сетует: «Что ж мы? на зимние квартиры?»
Только к середине XIX века слово «квартира» стало употребляться в привычном нам смысле.

КАК РОЖДАЛСЯ ОБРАЗ ДОМА?

Аничков дворец. Кабинет Канцелярии Его Императорского Величества. Акварель Николая Бооля (1894 год). Образец галерейной застройки.

Образ и структура современного городского дома родился не сразу, на это ушли не десятилетия даже, а целые века. В результате долгой эволюции выделились два основных типа зданий, которые теперь составляют основу современных городских строений. Это – «галерейные» дома – и дома «секционные». Про галерейные дома, думаю, долго объяснять не надо. Вы знаете, что такое галерея – это ряд обособленных помещений, расположенных цепочкой. Часто этот ряд помещений с улицы «прикрыт» арками. Самый яркий образец галерейного дома – наши гостиные дворы. Как правило, галерейные дома имеют один или два этажа, как, например, наш Гостиный двор на Невском. Сегодня здесь на обоих этажах идёт торговля, а раньше на втором этаже устраивались склады, а то и квартиры для хозяев нижних лавок. Галерейный тип был удобен тем, что каждое помещение было автономно, в каждое был свой вход, своя лестница. К тому же, такие дома было легко и быстро строить. Что касается гостиных дворов, то все началось именно с торговли. Европейские купцы ещё в XI-XII веках объединялись и строили гостиные дворы в виде крепости, чтобы уберечься от разбойников и грабителей. Торговля шла внутри двора, а наружу выходили бойницы, возле них стояла нанятая охрана. С тех времён гостиные дворы стали распространяться по Европе, пришли они и в Россию. Но вскоре стали строить галерейные дома для жилья. Это был один из первых образов городского дома. Только был в таких домах один существенный недостаток – не так много жильцов могло в них разместиться. Много квартир в них не расположишь, а расти эти дома могли только вширь, а вот ввысь – не очень. Ну представьте себе гостиный двор в 22 этажа высотой!..

Древнеримские, древнеегипетские дома имели несколько иное внутреннее строение, в них помещения соединялись коридорами. Но за основу всё-таки бралась галерея. Другого ещё тогда не придумали. Галереи были главным типом домостроений в течение нескольких веков.

Но вот к концу XVIII века в Европе появились «секционные» дома. Квартиры в таких домах группировались вокруг единой лестничной клетки, лестничного ствола. Квартиры «нанизывались» на лестничный ствол, как деревянные кружочки на детскую пирамидку. На одном этаже могло поместиться четыре, а то и шесть квартир. Они образовывали секции (отсюда название домов). Такие дома могли расти и ввысь, и вширь. Мало того – квартирные секции можно было варьировать – переставлять стенки, делать квартиры двух-, трёх- и даже шестикомнатные, оставлять отдельные комнаты и т.д. Вход в дом был один, но объединяла квартиры – лестница. В Европе такие дома не случайно называют «лестничные». В домах могло поместиться большое количество жильцов. Этот тип оказался настолько удобным и открывал такие возможности для строителей, что вскоре во всей Европе и в России стали строить почти исключительно секционные дома. Лестничная клетка стала подлинным достижением инженерной мысли. С её изобретением современные города и превратились в настоящий каменный «муравейник». Ведь именно секционный тип постройки позволял строить дома многоэтажные, в том числе дома-небоскрёбы. При галерейной планировке небоскрёб не построишь…

КАК И КОГДА ПОЯВИЛИСЬ ДОХОДНЫЕ ДОМА?

Реконструкция древнеримской инсулы «Дом Дианы» в итальянском городе Остия (III век до н. э.). На первом этаже – торговые лавки и склады.
 

«Дом-гигант» купца Зверкова на ул. Пржевальского. Построен в 1828 году, шестой этаж надстроен в XIX веке.
 

Серебряные ряды. Образец торговой галерейной постройки (1787 год). Фрагмент Панорамы Невского проспекта. Литография И. А. Иванова с рис. В. С. Садовникова. 1830-е годы.
 

Торговый дом Гвардейского экономического общества. Классика галерейной торговой постройки начала ХХ века. Сейчас здесь «Дом ленинградской торговли» – ДЛТ.

Давайте окунёмся поглубже в историю доходных домов – когда они появились? Как развивалось вообще жилищно-доходное дело?

Мы выяснили, что многоквартирные дома строили ещё в древности. Но, по логике, тогда же должны были появиться и первые доходные дома, и первые домовладельцы? Так оно и было.

Наиболее древние сведения о доходных домах пришли к нам из времён Древнего Рима (это 2-3 тысячи лет назад). Дома, которые строились для получения дохода, назывались инсулы. В Италии сохранились развалины нескольких инсул в городах Помпея, Остия. По развалинам удалось реконструировать здания. Оказалось, некоторые инсулы достигали пяти этажей! Причём первые этажи были отведены под торговые лавки и склады. А выше были помещения для жилья, по-нашему – квартиры. Ну всё как у нас! Вернее, почти всё.
В разные периоды истории дома имели разное внутреннее устройство, было несколько типов домов. И, соответственно, по-разному были расположены в них квартиры. Жилое помещение в древнеримском доме называлось «сенáкула» (это в нашем понимании – квартира). Со времён Древнего Рима до нас дошли не только развалины домов и описания их в литературе, но и несколько объявлений о сдаче в аренду квартир (сенакул) и даже целых домов. Вот одно (I век н.э., – 2000 лет тому назад): «Инсула, принадлежащая Аллию Нигидию Маю, сдаётся с июльских календ на пять лет: лавки с антресолями, сенакулы наверху и дом. Пусть обращаются к Приму, рабу Аллия Мая». В этом документе названы основные структурные детали древнего дома. Можно было бы прибавить ещё коридоры и дворы – áтриумы.

В России первые доходные дома появились при императрице Екатерине II, в 1760-х годах. Поначалу это были торговые строения и сдавались они купцам для хранения товара и ведения торговли. Со временем предприимчивые домовладельцы стали делить свои дома на комнаты и квартиры и сдавать их под жильё. Такие доходные дома называли тогда «спекулáтивными» (словосочетание «доходный дом» появилось много позже). «Спекулáтор» – значило «торговец-ростовщик». В 1770-х годах «спекулативные» дома для жильцов начали строить очень активно. Некоторые владельцы особняков, видя, что сдача в аренду квартир – дело прибыльное, стали делить свои особняки на квартиры и сдавать их. Пусть получалось на дом всего четыре-шесть квартир, но всё же…

В Петербурге доходное строительство достигло первого пика в 1830-40-е годы, то есть когда вовсю стали строить секционные дома. В них было больше квартир, и они давали больше дохода. Но поскольку аппетиты домовладельцев росли и росли, городские власти поставили доходное строительство под контроль.

Не допускалась анархия в застройке городских улиц. Появились проекты типовых доходных домов. Появились ограничения по высоте домов. Дома разрешали строить не выше 7 саженей – это четыре этажа. Запрещение действовало до 1830-х годов. Однако домовладельцы – люди рисковые. Ещё в 1827 году в городе появился пятиэтажный дом – дом купца Ивана Зверкова на тогдашнем Столярном переулке (ныне – ул. Пржевальского). Горожане сразу назвали его «дом-гигант». Про этот дом писал Н. В. Гоголь в «Записках сумасшедшего»: «Этот дом я знаю, – говорит в них Поприщин. – Это дом Зверкова. Эка машина! Какого в нем народа не живёт!..» Белинский в очерке «Петербург и Москва» назвал этот дом «Ноев ковчег» – как многонаселённый народом самых разных слоёв и сословий. Это прозвище подхватил А. И. Герцен. А позже всякий большой доходный дом в народе стали называть «Ноев ковчег».

Купец Зверков пошёл, конечно, против правил. Но он почувствовал тенденцию доходного домостроительства. Через несколько лет после постройки Зверковым дома-гиганта власти разрешили, наконец, строить дома высотой до пяти этажей. Правда, «боязнь» высоких строений держалась в петербургском обществе долго. Помните у Пушкина в «Медном всаднике»? – «Громады стройные теснятся / Дворцов и башен…» А «громады» эти были в 3-4 этажа. А вот впечатление от Петербурга начала ХХ века (!) в стихотворении Анны Ахматовой: «Пятиэтажные растут громады / В Гороховой, у Знаменья, под Смольным…»

Хотя в 1830 годах наступила эпоха секционных домов, галерейную застройку тоже не забывали. Но это были в основном торговые строения – гостиные дворы, как, например, Серебряные ряды на Невском возле здания Думы, или крупные магазины, как Пассаж или ДЛТ.

ЗАСЕЛЕНИЕ ГОРОДСКИХ ДОМОВ

Артель, снимающая комнату. Гравюра Е. Бернадского из сборника «Физиология Петербурга» (1845 год).

В самом деле – как заселялись жильцы в построенные дома, в квартиры? Покупали они эти квартиры или арендовали? Или жильём жителей наделяло государство?

Прежде всего ответим на вопрос – кто строил дома? Сегодня их строят в основном крупные частные (!) строительные корпорации и фирмы. Ну, иногда строительство финансирует государство. А как было раньше – например, до революции? Больших строительных корпораций в старину не было. Они и не нужны были. Государство? Оно до революции почти не участвовало в жилищном строительстве. Строили дома в основном частные лица. Их называли «домовладельцами». Для чего же частники строили дома, иногда довольно большие, иногда просто огромные? Ведь на строительство дома нужны немалые средства. Домостроители брали заём в банке, занимали деньги в разных кредитных обществах и приказах, занимали у частных лиц (иные, особо доверенные, бывало – и у самого императора). А строили дома для того, чтобы иметь с них доход. Каким образом? Да чтобы сдавать квартиры внаём. Дома и называть стали поэтому – «доходными».

Но почему строили доходные дома в таком большом количестве, о котором нам доносят документы той поры? В Петербурге, например, к 1880-90-м годам было зарегистрировано более 6 тысяч доходных домов. В Москве чуть-чуть меньше. Та же картина была и в других городах России. Неужели так много народу нуждалось в съёмном жилье? Много. И вот почему.

Как считаете, мог ли обычный чиновник или служащий, литератор или музыкант купить на своё жалованье дом, чтобы спокойно жить в нём со своей семьёй? Увы, жалованья такому человеку едва хватало, чтобы содержать эту семью. Выход был один – снимать квартиру. Петербуржец подбирал себе жилище соответственно заработку и размеру семейства: кто-то снимал двух-трёхкомнатную квартиру на престижном первом этаже, а кто-то – комнатку у хозяйки. А теперь скажите – много ли в Петербурге нашлось бы таких служащих или литераторов, кто мог на свои средства купить себе дом? Да вряд ли вообще бы нашлось. Поэтому-то большинство городских жителей вынуждено было арендовать жилье. По данным полиции, в конце XIX века в Петербурге жильё арендовало от 93% до 96% населения города. В собственных домах жило лишь от 3% до 5% населения северной столицы. А 2-3% жило в «казённых» домах, то есть, в домах, принадлежавших учреждениям, предприятиям, институтам и предоставляемых высшим служащим бесплатно.

А почему, спросите вы, простой служащий не мог занять денег на строительство дома? Но во-первых, для этого надо было изначально обладать каким-то капиталом, иначе кредит никто служащему не даст – ни банк, ни кредитное общество. И потом, представьте, – служащий занял деньги. А как он со своим скромным жалованьем будет выплачивать кредит и платить проценты? Сколько же было в городе домовладельцев? Если считать по количеству доходных домов – несколько тысяч. А население Петербурга к концу XIX века приближалось к двум миллионам.

Если продолжить разговор о структуре городского дома, то посмотрите, как связана эта структура с появлением доходных домов. Ведь понятно, что, если доходным домом будет многоквартирный дом (то есть, секционный), это много выгодней, чем делать доходным двухэтажный галерейный дом. Ну, а «одноквартирный» особняк тем более дохода не принесёт. Да и кому нужно снимать особняк?..

НАСКОЛЬКО ДОХОДЕН ДОХОДНЫЙ ДОМ?

Смета по доходному дому на Садовой улице, 22 (фрагмент).

Насколько же доходным было доходное строительство?

Давайте посмотрим смету приходов и расходов по одному доходному дому на Садовой улице, 22/2. В 1905 году приход от жильцов и пр. составил 97 тыс. руб. Расход – с учётом выплаты кредитному обществу, также оценочного сбора, земского и гос. налога, выплаты обслуге дома, за дрова, электричество, за текущий ремонт и т.д. и т.п. – 34,5 тыс. руб. Получалось чистого дохода – 62,5 тыс. рублей. За десять лет – более полумиллиона. А если у домовладельца не один доходный дом (а бывало у иных и по пять), то лет через 10 он становится миллионером. Ну как не доходное дело – доходный дом? Потому и росли они в городе как грибы. Доходные дома вскоре стали основой городского жилого фонда. Современные исследователи даже употребляют термин «система доходных домов». Ибо благодаря доходным домам жилищный вопрос решался в России довольно основательно. В 1837 году на Невском проспекте, 15 открылось первое в России «Бюро по приисканию квартир и дач». Так вот, в картотеке предлагаемых вариантов было 40000 карточек. Это 1837 год. И квартир – сколько угодно. Был ли жилищный кризис в России, сказать трудно. А вот кризис заработков – был. Рабочий человек, получавший 28-30 рублей в месяц (это данные на конец XIX века) не мог позволить себе даже скромную квартирку и вынужден был снимать какую-нибудь подвальную или чердачную комнатёнку без печки, а то и просто «угол».

В ЧЕМ ВЫГОДА КВАРТИРНОЙ АРЕНДЫ?

Типовой бланк на аренду квартиры в доходном доме купца Ф.И.Коровина (1880 год).
 

Страница заборной книжки жильца доходного дома для получения продуктов в долг.
 

Двор-колодец на ул. Чайковского, 36.

Иметь доходный дом было выгодно. А выгодно ли было жить в арендуемой квартире? Дешевле это было, чем купить собственный дом? Обратимся к документам тех лет. Из расчётной книжки за 1898 год, выданной жильцу-арендатору упомянутого дома № 22 по Садовой улице А. Д. Скворцову, узнаём следующее. Он снимал 2-комнатную квартиру на 1 этаже (1 этаж – это было очень престижно). Расчётная книжка дана на 12 месяцев. Плата в год – 540 рублей. Значит, в месяц – 45 рублей. Много это или мало? По статистике в то время средний служащий получал 1600-1800 рублей в год, то есть примерно 130-150 рублей в месяц. Так что при аренде квартиры г. Скворцову прекрасно хватало средств на всё остальное. Конечно, цены были разные, были квартиры дорогие, были дешёвые, как, например, у известного купца, а впоследствии журналиста Н. А. Лейкина, издателя А. П. Чехова. Лейкин пишет в воспоминаниях, что их семейство в 1850-х годах снимало 6-комнатную (!) квартиру на нынешнем Владимирском проспекте за 30 рублей в месяц, и Лейкин считал, что это дороговато. У г. Скворцова была все же не самая дешёвая квартира. По статистике аренда квартиры «средней руки» в Петербурге (2-3-комнатной) в 1880 году стоила от 550 до 400 рублей в год, в 1890-х и того меньше – от 500 до 350. В Москве в те же годы цены опускались до 250!

В арендуемой квартире у жильца почти не было никаких забот, всё обеспечивал домовладелец – в квартире была мебель; если жильцу не нравились обои, домовладелец обязан был их поменять по вкусу жильца. Домовладелец обеспечивал прислугу, при доме была прачечная, холодная кладовая (вместо холодильника). Жилец мог пользоваться «заборной книжкой» в соседней лавке. Заборная книжка давалась жильцам на отпуск продуктов в долг. Можно было набирать и набирать продукты, а в конце месяца скопом расплачиваться (с жалованья). Вот на фото – такая заборная книжка с Прачечного переулка, выданная «из мясной, зеленной и курятной торговли», как значится на обложке. Это 1900 год. И – страница с записью, сколько чего куплено и сколько что стоит. Трогательна приписка на одной из страниц: «2 р. 13 к. не считается, поскольку ветчина была испорчена, а потому её выбросили». То есть всё без обмана. Иначе реноме дома пострадает.

Теперь понятно, почему почти всё городское население снимало квартиры? Полицией даже были разработаны бланки для заключения арендных договоров. Договора заключались у нотариуса и регистрировались в полиции. Мало того – жилец должен был по заселении в квартиру в течение трёх дней прописать свой паспорт в полиции по новому адресу. За этим следили сам домовладелец или дворник (весьма ответственная должность была тогда). В съёмных квартирах люди жили годами – семьями или в одиночку. Это был их дом. Если жильцу квартира не нравилась или у него поменялись обстоятельства, он мог преспокойно арендовать другую квартиру. Некоторые жильцы переезжали в жизни не один десяток раз. Один современный исследователь подсчитал: Пушкин менял свои адреса более 20 раз, Лермонтов – 10 раз, Глинка – 25 раз, Гоголь – 7 раз, Достоевский – более 20 раз, Брюллов – 5 раз, Некрасов – 18 раз… Список продолжать?

Но хотя доходные дома решали в корне жилищную проблему в городе, были и тут свои издержки и минусы – часто очень большие минусы. Доходные дома росли как грибы. Ими застраивались целые улицы, проспекты. Но редко какое строение создавалось известным, тем более выдающимся архитектором. В основном такие дома были невзрачны, бедны по архитектуре, лишены всяких украшений. Так постройка стоила дешевле. И, понятно, ради экономии места дома росли не вширь (потому что земля была дорогая), а ввысь и вглубь. Домовладельцы пускались на всякие хитрости. Например, по фасаду дом имел пять этажей, а со двора – шесть и даже семь. Дворы становились тесными и темными. Появилось понятие двор-колодец. Их и до сих пор немало ещё в Петербурге в старых районах. Они и сегодня производят жутковатое впечатление, напоминая иногда тюремный двор. Во дворах, к тому же, в старые времена устраивались отхожие места, то есть туалеты (канализация в городе появилась только к концу XIX века), и в такой двор не очень хотелось выходить прогуляться. А представьте – в такой тёмный двор с общественным туалетом выходят окна вашей квартиры?.. О каком здоровом образе жизни могла идти речь? Эти постройки породили разговоры о «каменных джунглях» Петербурга, о «проклятом городе», их считали проклятием капитализма. Кажется, даже обитатели этих домов походили на полуживые тени. Поэт середины XIX века Виктор Князев так писал о них: «В мёртвых громадах кирпичных, / Мокрых от вечных дождей, / Много их – серых, безличных, / Смертью дышащих людей…» О доходных домах сложилась целая литература. Такие доходные дома фигурируют, например, в произведениях Достоевского (да и других петербургских писателей). Жили в таких домах люди небогатые, часто просто бедный люд. И снимал этот люд, как правило, не квартиры даже, а комнаты, а то и «углы», то есть часть комнаты с койкой. Или чердачную комнатёнку под крышей, как Фёдор Раскольников, герой романа Достоевского «Преступление и наказание». И с каким явлением мы тут сталкиваемся, как по-вашему? Совершенно верно. Это – коммунальные квартиры, по-нынешнему «коммуналки». Вот мы и подошли к ещё одной важной теме жилищного вопроса.

Явление «коммунальная квартира» тесно связано с явлением «доходный дом». Потому что доходные дома и породили коммуналки. Коммуналки – родились не в советские времена, как сейчас принято считать. Это явление уходит корнями в глубь истории.

КОММУНАЛЬНАЯ КВАРТИРА

Обитатели «семейного угла» (Санкт-Петербург, начало XX века).
 

Интерьер комнаты служащего на картине Кирилла Лемоха «Утро в швейцарской» (1874 год), Третьяковская галерея.

Само это словосочетание – «коммунальная квартира» – появилось, действительно в советские годы, примерно в 1920-х годах, очевидно, во времена «новой экономической политики» – НЭПа (1921-1924 годы). Как известно, после революции 1917 года частная собственность в советской России была отменена. Но в эпоху НЭПа её на время разрешили. Естественно, появились частные квартиры. Однако большая часть домов в городе по-прежнему принадлежала муниципалитетам и коммунам – были тогда такие административные образования – коммуны. Так и различали – частное и коммунальное хозяйство, частный и коммунальный дом, частный и коммунальный банк. Даже театры назывались коммунальными – то есть государственными. Постепенно название закрепилось только за квартирами с несколькими съёмщиками, квартирами, как правило, большими и многонаселёнными. В эти годы в России была популярна идея домов-коммун, их начали строить тогда в Петрограде (Ленинграде), Москве, Киеве. Это были дома для проживания множества семей при общих местах пользования и даже отдыха. Один коридор – и 20-30 комнат. Общая кухня, туалет (ванная не всегда предполагалась). По сути, это были общежития, но громко назывались – дом-коммуна.

А вот слово «коммуна» придумано не при советской власти. Его родословная уходит корнями в европейскую историю, начиная с XII-XIII веков. Коммуна – значит сообщество. Коммунами издавна называли объединения ремесленников и мастеров, или живущих вместе людей одной профессии, а то и целые городские районы. Были коммуны и в России. В середине XIX века у нас стали появляться добровольные объединения людей для совместного проживания и работы. Образец такой коммуны представил нам Чернышевский в романе «Что делать?»

Да, термин «коммунальная квартира» родился в советские времена, но само явление – «коммуналка» – ох какое древнее. Мы начали рассказ с древнеримских инсул, древнейших доходных домов. Но в инсулах снимали не только обособленные помещения для семьи (по-нашему – квартиры), но и комнаты. То есть в инсулах уже вовсю расцветали коммуналки. Однако такие дома-муравейники строили, как мы выяснили, и много раньше – в Древнем Египте, в древних государствах Двуречья – Ур, Вавилон… И, значит, коммуналкам – не одна тысяча лет…

В России первые коммуналки появились, надо полагать, в конце XVII века, когда начиналось бурное развитие городов, и много пришлого люда – мастеровых, купцов – хлынуло в города из разных мест. Рождение городских коммуналок в России связано с историей Петербурга. Точнее – с её началом. Когда в 1703 году Пётр I начал строительство новой столицы, то сюда были переселены десятки и сотни тысяч людей – как строителей, так и вельможных лиц. Ну, вельможные строили себе особняки и дворцы, а мастеровые, торговые люди, чиновники и прочие приезжие и пришлые селились кто в гостиных дворах (как купцы), кто в постоялых дворах (иначе – гéрбергах), в трактирах (тогда это – гостиница с чайной). Кому не хватало жилья, снимал комнатку у обустроившихся уже жителей, а то и «угол»: ставили кровать, вешали занавеску – вот тебе и жильё. Таких кроватей, с занавеской и без, иногда было в комнате пять или шесть. И вот ответьте в этом случае на вопрос – сколько в комнате «углов»?.. Это и есть первые коммуналки. И Петербург можно считать родиной их.

Коммуналки не исчезли с развитием Петербурга, а развивались вместе с ним. Небогатого, а то и бедного народу в Петербурге было полно. Да и приезжих хватало. Приезжие (в основном работные люди) чаще снимали подвальные или чердачные комнаты, снимали сразу на несколько человек комнатку-две, так было дешевле. Антисанитария там была ужасная – клопы, тараканы, сырость…

Коммуналки в Петербурге были разные, были побогаче, были победнее. Были небольшие, две-три комнаты сдавались по отдельности. Были коммуналки в доходных домах и пяти-шести-комнатные. Но огромных 18-ти, а бывало, и 30-40-комнатных, какие встречались при советской власти (и даже строились дома с такими квартирами-коммуналками) – таких жутких квартир до революции 1917 года всё же не встречалось.

Много ли было коммуналок в дореволюционном Петербурге? Если открыть картограмму 1882 года, можно увидеть количество «квартир с жильцами» (так назывались тогда коммунальные квартиры) и количество «семейных квартир» – то есть отдельных. Так вот, процент «квартир с жильцами» по городу – около 70% (!), и только около 30% – это квартиры «семейные» (отдельные) и частные дома. Так что коммуналки – это наследие царских времён. При том, что основную массу населения города составляли люди среднего и малого достатка, коммуналки были вынужденным явлением.

ПЕРВЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Проект создания первых жилищных кооперативов Н. Ф. Голубова (1871 год), фрагмент.
 

Дом Третьего Бассейного Товарищества собственников квартир, улица Некрасова, д. 58-60. Архитектор А.И.Зазерский и др. (1913-1916).

Наверно, у многих возникает вопрос – а почему в дореволюционной России люди только арендовали жильё, а никто почему-то не пытался купить квартиру, то есть взять её в свою собственность? На это, наверное, деньги нашлись бы у достаточного числа жителей?

В том-то и дело, что при системе доходных домов купить квартиру было нельзя. Почему? Все дело в характере собственности. Поскольку дома были частные и имели конкретного домовладельца, то купить или продать «кусок дома», то есть квартиру, комнату – это был юридический нонсенс. Домовладелец тогда становился домовладельцем «частично» и уже не мог распоряжаться своим домом – скажем, продать его, передать по наследству. Оказывается, что он может продать всё, кроме, скажем, одной квартиры. А хозяин этой квартиры не хочет переезжать. И как быть? Ну представьте корабль, который принадлежит одному владельцу, а труба на нём – другому. А если этот «другой» вдруг захочет трубу продать?.. Абсурдная ситуация.

Нет, квартиры и комнаты всё же, в конце концов, стали покупать и продавать в дореволюционной России, но для этого была разработана система жилищных кооперативов, когда дом строился на средства будущих жильцов. Случилось это в начале ХХ века.

Идея строить дома в складчину в России родилась в конце XIX века. Одним из первых энтузиастов здесь был петербургский историк, юрист, языковед Николай Голубов. В 1871 году он выпустил брошюру о строительстве домов с помощью соединения паёв будущих собственников жилья и предложил создавать «компании собственников» – аналог современных «жилищно-строительных кооперативов» (ЖСК). Проект был несколько наивен с финансовой стороны, но идея увлекла многих его современников. Однако домовладельцы приняли её в штыки, посчитав, что это подрывает их доходное дело. Сопротивление было и со стороны правительства, которое всегда опасалось появления новых обществ и «компаний». Идею удалось осуществить только в 1909 году. Взялся за это архитектор Николай Зазерский. В начале 1900-х годов он организовал в Петербурге три кооперативных товарищества, а в 1909-1910 годах на Кавалергардской улице был возведён первый в Петербурге кооперативный дом.
Система действия кооператива была довольно сложна и связана была с покупкой участка земли каждым собственником, с обеспечением под проценты пая в банке и т.п. Но принцип был прост – будущие домовладельцы соединяли свои средства, брали в банке кредит и строили дом, а потом в течение нескольких лет каждый выплачивал стоимость своей квартиры.

Зазерский привлек к работе над домами крупнейших тогдашних архитекторов – Н. Васильева, А. Бубыря, Э. Вирриха, И. Яковлева. Товариществами Зазерского были построены большие, шикарные кооперативные дома на Малой Посадской (дом 1/10), на Каменноостровском проспекте (дом 73-75), на нынешней улице Некрасова (дом 58-60), возле Мальцевского рынка. Кроме Товариществ Зазерского в Петербурге действовали и другие кооперативные товарищества, поменьше, такие, как, например, товарищество «Новь».
Жилищные кооперативы прекратили своё существование в 1917 году. В упрощённом виде они возродились уже при советской власти в 1960-х годах. Об этом мы поговорим, возможно, в одном из следующих выпусков.

ЧТО ТАКОЕ ИПОТЕКА?

Здание Первого Общества взаимного кредита на кан. Грибоедова, 13 (1888-1890 годы).

Попыток облегчить жителям доступ к квартирам, удешевить жильё было немало. Существовало немало всевозможных обществ дешёвых квартир, благотворительных обществ и организаций для доставления недорогого жилья. Строились дома и целые городки для рабочих. Были даже рабочие жилищные кооперативы. Одной из самых востребованных форм помощи домостроителям и нанимателям была ипотека. Ипотека – это выдача некоторой суммы денег под залог на строительство дома, на его ремонт, реконструкцию – или другие дела, связанные с жильём. В данном случае тот, кто берёт кредит, отдаёт в залог свою недвижимость. В случае, если взявший ипотеку не отдал долг, его недвижимость, взятая в залог, переходит в собственность ипотечного учреждения.

По мнению профессионалов, ипотека – это одна из самых перспективных форм жилищного кредитования. Причём древняя форма. Ипотека, как система, уходит корнями во времена Древней Греции. Придумал её афинский архонт (по-нашему – царь) и поэт Солон, живший в V-VI вв. до н.э. Залоговая система существовала задолго до Солона, но он первый ввёл имущественный залог. Это и была первая, примитивная ипотека. На границе принадлежавшего заёмщику земельного участка устанавливался столб с записью, кому эта земля принадлежит, и кто на правах заёма ею владеет и что отдано за эту землю в залог. Этот столб по-гречески и назывался «ипотека» (ὑποθήκη), то есть «подпорка». Кредитор, взявший чужое имущество в залог, не мог им распоряжаться до определённых обстоятельств, если заёмщик не выплачивал долг в срок или вообще отказывался платить. В Древнем Риме в I в. н.э. уже существовали самостоятельные ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества. Появились ипотечные банки, было разработано специальное законодательство для них. Государство поддерживало систему ипотечного кредитования. Вся история ипотеки прошла под зорким глазом и под контролем государства – и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в более поздние времена в Европе, Америке. И в России тоже – едва там ипотека появилась. Государство и само участвовало в ипотеке как кредитор, и следило за соблюдением прав участников ипотечных сделок. Сделки требовали контроля и регулирования, отлаженных регистрационной и налоговой систем. Однако в Древнем Риме ещё не была чётко разработана соответствующая законодательная база. Пришли иные времена, Древний Рим пал. Институт ипотеки перестал существовать. Так прошло несколько столетий. Только в Средние века ипотека начала своё возрождение – и уже не исчезала, а развивалась.

На Руси система залогового кредита в виде заклада земли, дома – известна с XIII века. Первые же кредитные учреждения в России появились в 1754 году – это были столичные дворянские конторы Государственного банка. Кредитно-банковскую систему до середины XIX века у нас практически полностью контролировало государство.
В 1860-х, в «эпоху великих реформ» Александра II, начался «бум» ипотечного кредитования. В 1861 году в Петербурге было учреждено Санкт-Петербургское городское кредитное общество, выдававшее ссуду исключительно на строительство домов и покупку земли под залог недвижимости. Вскоре Александром II был утверждён устав первого частного кредитного учреждения в России – Петербургского Общества взаимного кредита (ОВК). В том же году был создан первый «Санкт-Петербургский частный коммерческий банк».
Идея создания первого частного кредитного общества принадлежит Евгению Ламанскому, управляющему Государственным банком Российской империи и крупному финансисту. Ламанский досконально знал российскую финансовую систему и долгое время изучал кредитную систему в европейских странах, прежде всего в Бельгии и Франции. Позже появились общества отраслевые взаимного кредита, например, Общество взаимного кредита печатного дела, торговцев Апраксина двора, торговцев Сенной площади, лесопромышленников и т.п. К 1914 году в Петербурге действовало около 30 обществ взаимного кредита, а всего по России – 1117 (!). В 1909-м был учреждён Центральный банк Обществ взаимного кредита. Он разместился в Петербурге на Екатерининском канале, 13 (ныне канал Грибоедова) – многие знают это красивое здание, построенное архитектором П. Сюзором.

Однако ещё до ипотеки в XIX веке распространено было такое явление, как заклад дома. Наша классическая литература полна упоминаний о таких закладах. У Пушкина, Гоголя, Лермонтова, Гончарова, Л. Толстого постоянно мелькают фразы о том, что дом «заложен», а то и «перезаложен» – в Заёмном или каком другом банке, в Приказе общественного призрения, Страховой казне и т.д. Некоторые хозяева умудрялись с помощью «переходящего» заклада строить доходные дома – ещё до появления обществ взаимного кредита. Скажем, застройщик (будущий домовладелец) брал в банке заём на возведение фундамента. Построив фундамент, домовладелец закладывал его в другом банке и на полученные деньги возводил один или два этажа. Заложив затем ещё в одном банке недостроенный дом, он на полученные средства его достраивал и закладывал уже целиком в четвёртый банк – а нередко и в тот, с которого начал. Такой способ обходился застройщику дешевле, чем взятый в банке большой кредит – и проценты были меньше, а когда начинали поступать средства от сдачи квартир внаём, домовладелец начинал расплачиваться по закладным, по очереди.

Заклад дома, имущества – это была, по сути, система знакомых нам ломбардов. Банку или обществу, давшему ссуду, была прямая выгода – от процентов. А хозяин имущества мог преспокойно жить не один десяток лет в доме, который, по сути, принадлежал ему только теоретически. Проценты были не слишком высокими (зависело от величины ссуды), и все же, подсчитав порой выплаченные им за 15-20 лет проценты по закладу, наш должник обнаруживал, что на них вполне мог купить себе ещё один, пусть и небольшой домик…

ПРОПИСКА

Штампы о прописке в паспортной книжке. Последние штампы – 1918 года.
 

Так выглядел годовой паспорт «с разрешительной функцией» в 1908 году.

Существовала ли в дореволюционной России прописка? Вопрос может показаться странным – какая может быть прописка, если человек квартиру арендует и, мало того, – может поменять место жительства в любой момент, причём не один десяток раз? Но прописка существовала, причём строгость в этом деле была очень большая. В правилах для квартиронанимателя говорится, что квартиросъёмщик обязан в течение трёх дней прописать свой паспорт в полиции. В противном случае и домовладелец, и наниматель подвергались штрафу.

До революции паспорт был не только удостоверяющим документом – то есть не только удостоверял личность владельца. Он был ещё документом разрешительным. Какое же давалось им разрешение? На перемещение с места на место. Нельзя было отправиться в путешествие, если у тебя в паспорте не было отмечено, что тебе разрешено выехать туда-то и туда-то, да ещё должно быть указано, на какой срок разрешено. По прибытии на место, обозначенное в паспорте, паспорт нужно было отметить в полиции. Особенно это касалось людей из провинции и из сельских местностей. Например, в 1820 году паспорт с таким разрешением нужно было предъявлять отъезжающими в Москву или Ригу при посадке в дилижанс. Если во время путешествия человек при проверке не мог предъявить паспорт с разрешением на перемещение, его могли забрать в участок, а то и посадить в тюрьму, как подозрительную личность.

У дореволюционного паспорта не было одной нашей современной функции – он не фиксировал место постоянного проживания гражданина, потому что такого места не было. Гражданин в дореволюционной России не имел постоянной прописки. Поэтому старые паспорта пестрели множеством печатей и разрешениями выбыть или отбыть, с указанием числа.
Вместо нынешнего штампа «прописан» или «зарегистрирован» в паспорте ставили штамп: «явлен» – то есть явлен по новому месту жительства. Но слово это относилось не к гражданину, а к паспорту: в полиции прописывался паспорт, а не гражданин.

Паспорта появились в России при Петре I. Долгое время это был лист бумаги, часто гербовой, где описывался внешний вид владельца и приводились данные о нем (фотография – позднее изобретение). Паспорт выдавался не только полицией, на это имели право также различные учреждения, например, Академия наук, Университет. Паспорта были постоянные и временные, паспорта на работу по найму и в отпуск. При крепостном праве отбывающему на заработки крестьянину помещик выписывал паспорт с указанием места прибытия и времени действия паспорта. Такие крестьяне назывались «отходники» и получали они паспорт отходника.

В 1892 году в России были введены паспортные книжки – они были такие же, как наш современный паспорт, только чуть побольше и другого цвета. Параллельно имели хождение, в основном в провинции – «удостоверения о личности». Бумажные паспорта давались на определённый срок, от месяца до пяти лет, а паспортные книжки были бессрочные. Для поездки за границу требовалось отдельно выписывать (тогда говорили «выправлять») заграничный паспорт.

Дореволюционный паспорт крепко привязывал человека к месту жительства (хотя человек и менял часто это место). Он также позволял властям следить за перемещением граждан.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Картина «1919 год. Тревога» К. Петрова-Водкина (1934 год), Русский музей. Интерьер квартиры рабочего. Фрагмент.

С приходом советской власти в 1917 году многое в квартирном вопросе и в системе распределения жилья кардинально изменилось, хотя многое пришлось всё же новой власти перенимать из дореволюционного опыта. История квартирного вопроса при советской власти очень своеобразна, пестра, порой запутана – и очень драматична. Об этом мы постараемся поговорить в одном из наших следующих выпусков.

ОБ АВТОРЕ

В основу выпуска положен материал книги: Кружнов Ю. А. История квартирного вопроса в России, или Коммуналки навсегда. Записки квартирного маклера. – СПб.: Серебряный век, 2015. – С 692.

Юрий Николаевич Кружнов – краевед, историк города, литератор, искусствовед, участник нескольких энциклопедий и редактор нескольких журналов, автор более десятка книг – исследовательских, художественных (в том числе детских), а также сотен статей в российских и зарубежных изданиях. Родился в 1944 году в Ленинграде. Окончил Музыкальное училище при Консерватории и театроведческий факультет Театрального института. Сотрудник Российской национальной библиотеки, редактор детского журнала «Автобус», музыкального «Скрипичный ключ», русско-норвежского «Соотечественник», юмористического уголка в газете «ПРОсцениум». Автор-сотрудник энциклопедий — БРЭ, «Три века Санкт-Петербурга», «Культура Ленинградской области» и др. Автор книг «Легенды БДТ», «Экзамен в Царскосельском Лицее», «Записки квартирного маклера», «Биографики» (пародии), «Чёрная каша» (сказка-повесть), «Краткая история русского театра» и др. Автор статей по истории музыки, театра, литературы, истории быта, истории Москвы и Петербурга, социальной истории, по краеведению. Живёт в Санкт-Петербурге.

ПРАЗДНИКИ

Даты, имеющие отношение к теме выпуска: День риэлтора в России (8 февраля, по другим данным – третья суббота декабря); День строителя в России (второе воскресенье августа); Всемирный день архитектуры и Всемирный день жилища (первый понедельник октября).
 

Спасибо, друзья, за внимание к нашей публикации. Мы были бы вам очень признательны за оставленный отзыв. В наших следующих выпусках: секреты Медного всадника, раскрытые при реставрации, а также увлекательная история его постамента – «Гром-камня». Посмотреть все наши газеты о Петербурге вы можете в разделе Газеты к праздникам, выбрав там соответствующий пункт меню. Напоминаем, что наши партнёры в своих организациях бесплатно раздают наши стенгазеты.
 
Ваш Георгий Попов, редактор к-я.рф
  

Related Images: